Ключевые события 2011 года
В начале июля текущего года президент Бинбанка Михаил Шишханов выкупил 49% акций ОАО "Декмос" (осуществляет реконструкцию гостиницы "Москва"), ранее принадлежавших ОАО "Гостиничная компания". Также равными долями по 25,5% владеют Сулейман Керимов и Аркадий Ротенберг. Общая площадь комплекса составляет чуть менее 200 тыс. кв. м, 73 тыс. кв. м из которых занимает отель класса люкс Four Seasons на 210 номеров и апартаменты. Остальную часть займут офисы, торговая галерея и конгресс-центр.
Мэрия Москвы объявила о продаже ОАО "Гостиничная компания", владеющего 11 отелями категории 2-3* с совокупным номерным фондом, превышающим 4 тыс. единиц. ОАО "Гостиничная компания" было создано правительством Москвы в 2009 г. с целью управления гостиничными объектами, находящимися на балансе города. В качестве соинвестора предполагалось привлечь американского бизнесмена Рональда Лаудера. Однако партнерство не состоялось, и после выкупа доли бизнесмена московские власти приняли решение о продаже компании. Перед проведением торгов планируется провести оценку актива.
В конце июля 2011 г. в рамках программы реструктуризации портфеля и избавления от непрофильных активов "Росатом" продал ведомственную гостиницу "Байкал" за 426,5 млн рублей.
В начале сентября 2011 г. стало известно о разработке в Москомархитектуры новой схемы размещения гостиниц на территории Москвы. Она предполагает строительство определенного количества отелей в каждом административном округе. Ожидается, что схема будет учитывать транспортную доступность и имеющеюся инфраструктуру каждого района.
Краткий глоссарий основных терминов
Rack Rate - объявленная гостиницей цена за номер без учета возможных скидок.
ARR (Average Room Rate) - средняя стоимость номера за определенный отрезок времени (сутки, месяц, год). Рассчитывается как частное от деления общей выручки гостиницы от продажи номеров на число проданных номеров за соответствующий отрезок времени.
Коэффициент использования номерного фонда/загрузка гостиницы (Occupancy, Occ. Rate) - выраженная в процентах доля реализованных номеров в общем количестве доступных номеров за определенный отрезок времени (сутки, месяц, год).
RevPAR (Revenue Per Available Room) - средний доход с номера за определенный отрезок времени (сутки, месяц, год). Рассчитывается как частное от деления общей выручки от продажи номеров на число доступных номеров за соответствующий отрезок времени. Показатель математически равен произведению средней стоимости
Мнение о состоянии гостиничного рынка столицы неоднозначно. Кто-то уверяет, что дела обстоят прекрасно и ждут нас только радужные перспективы; кто-то, напротив, активно жалуется на последствия экономического кризиса, ссылается на "вторую волну" и апеллирует к сильным мира сего в стиле "помогите выжить". Какова реальная статистика по развитию рынка московских отелей за три квартала минувшего года? Оправдались ли прогнозы, осуществлено ли запланированное? На эти и другие вопросы отвечает Knight Frank, опираясь на полученные данные по первым трем кварталам 2011 года.
Антон Мельников, заместитель директора департамента консалтинга и профессиональных услуг Knight Frank, считает, что в силу бизнес-направленности туризма в Москве летний спад деловой активности обусловил снижение загрузки номерного фонда столичных отелей. В июле - августе показатель находился на уровне 60%. При этом в европейских городах с развитым туризмом спрос на размещение в летние месяцы, напротив, увеличился до 70-75%. Относительно невысокий уровень заполняемости московских отелей в значительной мере обусловлен весьма скромным туристическим потоком в столицу. В то же время поддержание данного уровня загрузки при достаточно высокой стоимости проживания отчасти является осознанным выбором операторов и собственников гостиниц. Данная политика обеспечивает довольно высокий уровень доходности номерного фонда (RevPar) при сравнительно низкой эксплуатационной нагрузке.
Гостиницы Москвы категории 3-5* в первом полугодии 2011 г., основные показатели
Наименование показателя Значение показателя Динамика показателя
Общее количество действующих гостиниц 158 =
Общее количество номеров в действующих гостиницах 30 800 =
Наиболее значимые гостиницы, запланированные к вводу до конца 2011 г. (кол-во гостиниц/номеров) 2/373
Средняя стоимость номера (ARR) гостиниц 5* $290 ^
Средняя стоимость номера (ARR) гостиниц 4* $192 ^
Средняя стоимость номера (ARR) гостиниц 3* $118 ^
Средняя загрузка номерного фонда гостиниц 5* 61% ^
Средняя загрузка номерного фонда гостиниц 4* 64% v
Средняя загрузка номерного фонда гостиниц 3* 67% =
Изменение номерного фонда, или Предложение
Запланированное ранее на третий квартал 2011 г. открытие нескольких гостиниц было отложено на конец года. Тем не менее, номерной фонд в отелях под международными брендами увеличился на 10% и почти достиг отметки в 10 тыс. единиц. Данное пополнение произошло благодаря вступлению в гостиничную ассоциацию Best Western гостиницы "Вега" (3*, 967 номеров) в июле текущего года. Стоит отметить, что данный отель стал крупнейшим в Москве, входящим в состав западной гостиничной сети.
Переход под международное управление действующих отелей без их значительной реконструкции, безусловно, является позитивным, хотя и редким явлением для московского гостиничного рынка. Так, в 2010 г. отель "Шереметьево 2" (3*, 251 номер) начал функционировать под брендом Park Inn гостиничного оператора Rezidor.
Всего за девять месяцев с начала года номерной фонд Москвы пополнился 770 номерами (2,5% совокупного номерного фонда), что в два раза уступает результату аналогичного периода прошлого года.
Таблица 1. Наиболее значимые гостиницы, открытые за первые девять месяцев 2011 г.
Название Адрес Кат. Кол-во номеров
I квартал
Crowne Plaza Club Краснопресненская наб., д. 12 5* 149
Ramada Moscow Domodedovo* 5 км от аэропорта "Домодедово" 4* 134
II квартал
Radisson Blu Belorusskaya Hotel 3-я Ямского Поля ул., д. 26 4* 264
"Аминьевская" Аминьевское ш., д. 5 3* 223
III квартал
Крупных объектов в эксплуатацию не вводилось
Источник: Knight Frank Research, 2011
Спрос
В условиях традиционно превалирующей деловой составляющей спроса на размещение в столице летом, в период низкой деловой активности, загрузка московских отелей неизменно сокращается. В летние месяцы сезонные отклонения от среднегодового значения показателя могут достигать 8-10 процентных пунктов (п.п.) - наиболее характерна подобная динамика для отелей сегмента 4*, тогда как гостиницы категории 3* и 5* менее подвержены фактору сезонности.
В третьем квартале 2011 г. наблюдался рост загрузки в отелях сегмента 5* на 3,8 п.п. относительно аналогичного периода прошлого года, что отчасти может быть связано с проведением в Москве съездов различных политических партий в преддверии выборов 2012 г. В то же время в целом по рынку заполняемость столичных гостиниц незначительно сократилась.
При сравнении гостиничного рынка Москвы и других европейских столиц очевидным становится ее отставание по уровню загрузки номерного фонда. Так, средняя заполняемость московских отелей категории 4-5* по итогам девяти месяцев текущего года составила немногим более 60%, тогда как данный показатель за аналогичный период в крупнейших европейских городах превышает 70%.
Коммерческие условия
В третьем квартале сохранилась положительная динамика показателей операционной деятельности гостиниц, средняя стоимость номера (ARR) в гостиницах 3-5* в долларах США увеличилась более чем на 10% к уровню того же периода прошлого года. В результате стоимость размещения в гостиницах 3-4* составила $118 и $192 соответственно. Пятизвездные отели такая динамика затронула в наименьшей степени, прирост цены номера в долларах США составил менее 2%, а в рублях наблюдалось ее незначительное снижение.
Стабильный уровень загрузки и увеличение средней стоимости размещения определили рост доходности номерного фонда отелей всех сегментов. Показатель дохода на номер (RevPar) в среднем по рынку увеличился на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Положение Москвы по сравнению с другими европейскими столицами с точки зрения операционных результатов гостиниц в третьем квартале принципиально не изменилось - российская столица по-прежнему занимает пятое место как по стоимости номера, так и по уровню дохода на номер.
Прогнозы
Здесь следует отметить, что анонсированные ранее сроки ввода гостиниц в эксплуатацию были скорректированы. До конца текущего года ожидается открытие лишь двух из пяти гостиниц, ранее заявленных к выходу на рынок в 2011 г. Так, в ноябре начнет принимать гостей отель Courtyard by Marriot Moscow Paveletskaya (4*, 170 номеров). Ну, а в конце года планируется долгожданный запуск первого в России отеля под брендом Intercontinental в составе многофункционального комплекса "Саммит - Intercontinental Moscow Tverskaya" (5*, 203 номера).
Таблица 2. Наиболее значимые гостиничные объекты, заявленные к вводу в 2011 г.
Название Адрес Кат. Кол-во номеров
Intercontinental Moscow Tverskaya Тверская ул., д. 22 5* 203
Courtyard Paveletskaya Кожевническая ул., д. 8/4 4* 170
Источник: Knight Frank Research, 2011
Гостиничный оператор Accor перенес открытие первого в Москве отеля под брендом Mercure - Mercure Arbat (4*, 106 номеров) на февраль 2012 г., позже также начнут функционировать первый московский отель группы Azimuth и гостиничный комплекс аэропорта Внуково.
Таким образом, прирост предложения по итогам 2011 г. превысит 1,1 тыс. номеров, что является довольно высоким показателем для московского рынка, хотя и уступает результату прошлого года.
Что касается операционной деятельности гостиниц, то в ближайшие месяцы ожидается сохранение положительной динамики, но не исключается некоторое замедление темпов роста показателей.
Степень консолидации средств размещения, в частности глубина проникновения международных сетей, уровень развития национальных гостиничных операторов, различные профессиональные объединения является показательным индикатором состояния рынка. На сегодняшний день под брендами международных операторов в Москве работают около 20% гостиниц, тогда как в среднем по Европе их доля превосходит 35%, а в США - 70%. Таким образом, переход под международное управление московских отелей свидетельствует о развитии гостиничного рынка столицы.
По данным hotels.сom, Москва по-прежнему остается одним из самых дорогих городов мира; за первое полугодие 2011 г. средняя цена номера выросла примерно на 12%. В начале 2011 г. в условиях постепенного восстановления гостиничного рынка и роста спроса на размещение на протяжении предыдущего года многие отели пересмотрели свою ценовую политику, вследствие чего увеличилась средняя стоимость номера (ARR, в долларах США) в московских гостиницах всех сегментов. Значительный прирост предложения в 2010-2011 гг. существенного влияния на стоимость размещения в столичных гостиницах не оказал, но в то же время явился фактом, сдерживающим рост загрузки отелей.
В качестве альтернативы гостиницам туристического класса в последнее время в Москве активно развиваются хостелы (hostel (англ.) - общежитие). В отличие от стандартных общежитий хостелы, как правило, предполагают кратковременное пребывание гостей. Несмотря на то, что в Москве первые хостелы появились лишь пять-шесть лет назад, сегодня это активно развивающийся сегмент гостиничного рынка: ежегодно открывается от 10 до 15 средств размещения данного типа. Всего на настоящий момент в столице насчитывается почти 50 хостелов, способных одновременно принять около 2500 человек.
Основной целевой группой хостелов является молодежь, туристы, творческие личности, которые не готовы переплачивать за более комфортное размещение (средняя стоимость места составляет от 500 до 700 рублей). Другим существенным преимуществом данных средств размещения перед гостиницами низкой и средней ценовых категорий является их размещение. В российской столице хостелы в основном располагаются в центре в бывших коммунальных квартирах и предлагают бюджетное размещение в комнатах, рассчитанных на 10-12 человек. На рынке наблюдается ряд предпосылок к дальнейшему развитию данного сегмента. Некоторые крупные компании начали проявлять интерес к этому направлению. В частности, до конца текущего года "Гостиничная компания" намерена открыть хостел на 120 мест в Столешниковом переулке. На этапе создания находится "Союз хостелов", основной задачей которого будет продвижение данного типа размещения. Тем не менее, при расчете статистических данных по гостиничному рынку хостелы не учитываются, поэтому влияния на показатель средней стоимости не оказывают.
Заявленные к реализации в Москве гостиничные проекты будут открываться постепенно, поэтому ожидать резкого падения цены номера не стоит. В среднесрочной перспективе весьма вероятно сокращение объемов нового предложения в силу небольшого количества заявленных к реализации и начатых проектов в 2008-2009 гг. Инициатива мэрии Москвы об ограничении строительства в центре города офисных и торговых объектов, вероятно, могла бы положительным образом отразиться на гостиничном сегменте. Однако для этого необходим дальнейший контроль со стороны властей, а также дополнительные меры по стимулированию гостиничного строительства. Что касается загрузки столичных гостиниц, то в настоящий момент отсутствуют предпосылки к значительному увеличению показателя в ближайшей перспективе. Новое предложение, ожидаемое к вводу в этом и следующем годах, при существующих темпах роста туристических потоков, вероятно, удержит загрузку в верхнем сегменте на текущем уровне. Положительная динамика показателя в трехзвездных гостиницах, скорее всего, сохранится в ближайшее время.
